Tres maneras de vivir en Alcobendas
Alcobendas creció a lo largo de la carretera de Burgos y, en pocas décadas, dejó de ser un pueblo agrícola para convertirse en una de las ciudades con más actividad económica del norte de la región. Ese crecimiento ha dejado un parque de viviendas muy variado, y una reforma integral no se aborda igual en un piso de los años sesenta que en un chalé con jardín o en una vivienda que apenas tiene quince años.
En el centro y en los barrios que se formaron alrededor del casco antiguo predominan los bloques de ladrillo levantados entre los sesenta y los ochenta, con pisos de tamaño contenido. En otra parte del término municipal se extienden las urbanizaciones de viviendas unifamiliares, con La Moraleja y El Soto de La Moraleja como ejemplos más conocidos, que se fueron consolidando durante las últimas décadas del siglo pasado. Y en desarrollos como Valdelasfuentes abundan las promociones recientes, con garaje, zonas comunes y una construcción que ya responde a exigencias modernas.
El chalé de urbanización: lo que hay que mirar antes que los acabados
Una parte importante de las reformas integrales de Alcobendas se hace en viviendas unifamiliares de cierta edad, aisladas o pareadas, que cambian de propietario o que sus dueños quieren poner al día después de muchos años. En este tipo de casa la tentación es empezar por lo visible, como la cocina, los baños o los suelos, pero el orden lógico es el contrario: primero lo que protege la vivienda y lo que circula por dentro de ella.
Cubierta y fachada
La cubierta es lo primero que hay que revisar. Tejas desplazadas, una impermeabilización envejecida en las terrazas transitables o canalones que no desaguan bien acaban apareciendo en forma de manchas en techos y paredes, a veces lejos del punto por donde entra el agua. Con las fachadas ocurre algo parecido: las fisuras, los alféizares sin goterón y las juntas abiertas alrededor de las ventanas son vías de entrada de humedad que la reforma debería cerrar.
Instalaciones pensadas para otro uso
Un chalé construido hace treinta o cuarenta años se diseñó para una demanda eléctrica muy inferior a la actual. Hoy se suman placas de inducción, aire acondicionado, un punto de recarga para el coche o una bomba de calor, y la instalación original rara vez está preparada para todo ello. Lo razonable es rehacerla conforme al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, con un cuadro dimensionado para la nueva potencia y circuitos independientes. La fontanería sigue la misma lógica: es preferible sustituir la red interior entera que enlazar tramos nuevos con tuberías que llevan décadas empotradas.
Una distribución que se ha quedado antigua
Muchos chalés de los setenta y ochenta tienen salones compartimentados, cocinas cerradas con office, un dormitorio de servicio y sótanos a los que nunca se les ha sacado partido. La reforma integral es el momento de reorganizarlo todo. Antes de derribar nada, eso sí, un técnico debe identificar la estructura, porque en las viviendas unifamiliares es habitual que algunos muros interiores sean de carga.
Los pisos del centro
En los bloques del casco y de su entorno, la reforma integral se parece más a la de cualquier piso de la periferia madrileña de esa época. Lo habitual es encontrar tabiquería de ladrillo hueco, enchufes sin toma de tierra, tuberías de hierro galvanizado y ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, a menudo junto a algún arreglo parcial de otra época.
Lo que suelen pedir estos pisos es amplitud y luz: unir cocina y salón, convertir un dormitorio pequeño en vestidor o en un segundo baño y cambiar las ventanas. Todo lo que afecte a la fachada, a la estructura o a bajantes y montantes necesita el acuerdo de la comunidad de propietarios, y la obra tiene que respetar sus horarios y sus normas de uso del portal y del ascensor.
Cuando la vivienda es reciente
En Valdelasfuentes y en otras promociones de las dos últimas décadas, la reforma integral responde a motivos distintos. La vivienda suele estar en buen estado y cumple exigencias de aislamiento y de instalaciones muy superiores a las de los edificios antiguos, así que el objetivo es cambiar una distribución que no encaja con la familia, mejorar calidades o sustituir acabados que no gustan.
Aquí hay un detalle que a menudo se pasa por alto. La Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos durante los cuales los agentes que intervinieron en la construcción responden de determinados defectos, y si la vivienda tiene pocos años, una humedad, una fisura o un fallo de instalación todavía puede ser reclamable. Antes de demoler o tapar un problema así conviene documentarlo y consultar si sigue dentro de plazo, porque una vez reformado será muy difícil demostrar su origen.
Permisos municipales y normas de la urbanización
Como en el resto de la Comunidad de Madrid, el trámite depende del alcance de la obra. Las reformas interiores que no tocan la estructura ni alteran el aspecto exterior suelen tramitarse en el Ayuntamiento de Alcobendas mediante declaración responsable, mientras que las que afectan a elementos estructurales, amplían la superficie o modifican la fachada pueden necesitar licencia y un proyecto firmado por un técnico. En ambos casos se liquida el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que se calcula sobre el presupuesto de la obra.
En las urbanizaciones aparece una capa más. Muchas cuentan con una entidad de conservación o con una comunidad propia que fija normas sobre horarios de trabajo, acceso de camiones, colocación de contenedores o aspecto exterior de las parcelas. Cuando la parcela tiene espacio suficiente, dejar el contenedor de escombros dentro de ella evita ocupar la vía pública, que requiere autorización municipal. Si tiene que ir en la calle, hay que pedirla con antelación.
Eficiencia en una casa expuesta por los cuatro costados
Un piso intermedio comparte paredes, suelo y techo con otras viviendas que amortiguan sus pérdidas de calor. Un chalé aislado, en cambio, tiene toda su envolvente en contacto con el exterior, y con los inviernos fríos y los veranos calurosos de Alcobendas eso se nota en la factura y en el confort. Por eso, en un chalé, el aislamiento debe tratarse como una partida principal de la reforma y no como un extra.
- Cubierta: es por donde más energía se escapa en invierno y más calor entra en verano, así que aislarla suele ser la mejora que más se nota.
- Ventanas: carpinterías con rotura de puente térmico y vidrios bajo emisivos, bien selladas al muro, y cajones de persiana aislados.
- Muros y suelos: trasdosados con aislamiento en las fachadas más expuestas y aislamiento bajo el pavimento de la planta baja si se levanta.
Mejorar la envolvente antes de elegir la calefacción evita sobredimensionar los equipos, y el resultado se refleja también en el certificado de eficiencia energética de la vivienda.