Mantener no es lo mismo que reparar
La mayoría de las fachadas solo reciben atención cuando algo ya ha fallado: se desprende un trozo de cornisa, aparece una humedad en un dormitorio o llega un requerimiento del ayuntamiento. En ese punto, lo que podría haber sido una intervención pequeña se ha convertido en una obra con andamio, licencia y un coste considerable. El mantenimiento busca justo lo contrario: revisar el edificio de forma periódica, detectar los defectos cuando todavía son incipientes y corregirlos con trabajos sencillos.
La fachada está expuesta todo el año al sol, a la lluvia, a las heladas y a la contaminación, y además soporta los pequeños movimientos del propio edificio. Con el tiempo, los materiales pierden elasticidad, los sellados se agrietan y el agua empieza a entrar por sitios por los que antes no podía. Casi todos los daños graves empiezan así, con agua donde no debería haberla.
El deber de conservar el edificio
Los propietarios tienen la obligación legal de mantener sus inmuebles en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. En los edificios de viviendas, esa obligación recae sobre la comunidad de propietarios en lo que se refiere a los elementos comunes, y la fachada lo es. Además, los edificios deben pasar periódicamente la inspección técnica de edificios o el informe de evaluación del edificio, según el municipio y la antigüedad del inmueble. En esas revisiones la fachada es uno de los apartados que más se examinan, y un resultado desfavorable obliga a realizar las obras indicadas en el plazo que fije el ayuntamiento.
Los edificios construidos tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación cuentan, además, con un libro del edificio que incluye instrucciones de uso y mantenimiento. Es un documento que conviene localizar y consultar, porque recoge los materiales empleados y las revisiones recomendadas por los técnicos que proyectaron la obra.
Qué revisar en una fachada, elemento por elemento
Una buena inspección recorre la fachada de arriba abajo, primero desde la calle, con prismáticos o con fotografías ampliadas, y después de cerca allí donde haga falta. Estos son los puntos que merecen más atención.
Revestimientos y acabados
En fachadas enfoscadas, pintadas o con monocapa hay que buscar fisuras, abombamientos y zonas que suenan huecas al golpearlas suavemente, señal de que el revestimiento se ha despegado del muro. En el ladrillo visto, las juntas de mortero erosionadas o vacías son la entrada más habitual del agua. En los aplacados de piedra o cerámica se comprueba que ninguna pieza esté suelta, fisurada o con los anclajes oxidados.
Cornisas, aleros y molduras
Son los elementos más expuestos y, por su posición, los más peligrosos si se desprenden. El agua se acumula en su cara superior, penetra por fisuras mínimas y, con las heladas, va fracturando el material desde dentro. Conviene comprobar que conservan su pendiente hacia fuera y que el goterón de la cara inferior, el pequeño surco que obliga al agua a caer en lugar de correr hacia el muro, sigue cumpliendo su función.
Balcones y terrazas voladas
Las manchas de óxido o las grietas paralelas al borde del forjado suelen indicar que las armaduras del hormigón se están corroyendo. El acero oxidado aumenta de volumen y empuja el recubrimiento hasta hacerlo saltar, un proceso que conviene frenar en cuanto se detecta. También hay que revisar los anclajes de las barandillas, que con la humedad se oxidan dentro del hormigón y lo agrietan.
Juntas, sellados y huecos
Las juntas de dilatación, los sellados alrededor de las ventanas, los vierteaguas y los alféizares son detalles pequeños, pero deciden si el agua entra o no. Un sellado agrietado o despegado es una vía directa hacia el interior del muro.
Lo que se ha ido añadiendo con los años
Aparatos de aire acondicionado, antenas, toldos, cableado de telecomunicaciones, rótulos, soportes de macetas: cada fachada acumula elementos colocados sin demasiado criterio. Sus anclajes perforan el revestimiento, a menudo sin sellar, y algunos se aflojan con el viento. Revisarlos forma parte del mantenimiento tanto como el muro en sí.
Un calendario de mantenimiento razonable
Cada edificio es distinto, pero un plan sensato suele combinar revisiones de distinta intensidad:
- Una inspección visual al menos una vez al año, preferiblemente al acabar el invierno, cuando las heladas y las lluvias ya han hecho su trabajo.
- Una revisión rápida tras episodios de viento fuerte, tormentas intensas o granizo.
- Limpieza de canalones, bajantes y sumideros de terrazas con la frecuencia que exija el entorno.
- Renovación de los sellados cada cierto tiempo, según el producto empleado y la exposición.
- Repintado o renovación del acabado cuando la pintura empieza a perder adherencia o color, antes de que deje el soporte al descubierto.
Dejar constancia de cada revisión, con la fecha, fotografías y lo que se hizo, ayuda mucho a comprobar si una fisura crece o se mantiene, y también a planificar el gasto.
Señales que piden actuar sin esperar
Hay defectos que pueden programarse con calma y otros que no admiten espera. Cualquier elemento que pueda caer a la vía pública, como un trozo de cornisa agrietado, una pieza de aplacado suelta, una barandilla floja o un revestimiento abombado en altura, debe atenderse de inmediato. Mientras se organiza la reparación, se toman medidas provisionales: retirar las piezas sueltas, colocar redes o mallas de protección o acotar la acera para que nadie pase por debajo.
También merecen atención rápida las fisuras que crecen de una revisión a otra, las que atraviesan el muro de lado a lado y las que parten en diagonal desde las esquinas de puertas y ventanas, porque pueden tener un origen estructural. En esos casos lo prudente es que las valore un técnico antes de taparlas.
Cómo organizarlo en una comunidad de propietarios
En una comunidad, el mantenimiento funciona mejor cuando se planifica a varios años vista que cuando se aprueban derramas de urgencia. Contar con un informe del estado de la fachada permite priorizar las actuaciones, repartirlas en el tiempo y aprovechar los medios auxiliares: si se monta un andamio para reparar una cornisa, tiene sentido revisar y sellar a la vez todo lo que quede a su alcance. El fondo de reserva que exige la Ley de Propiedad Horizontal está pensado precisamente para atender obras de conservación, aunque rara vez basta para una rehabilitación completa. Conviene también que el administrador guarde en un mismo archivo los informes, las inspecciones y las facturas de cada intervención, porque esa documentación suele pedirse en la inspección técnica y en las solicitudes de ayudas.