Un municipio de familias
Majadahonda conserva un centro de origen rural, articulado en torno a la Gran Vía y las calles que la rodean, que hoy funciona como su principal eje comercial. A partir de los años setenta el municipio empezó a crecer con bloques de pisos cerca del centro y con urbanizaciones de chalets y adosados, y en las últimas décadas se han sumado promociones de vivienda nueva, algunas en el entorno del Hospital Universitario Puerta de Hierro. El Monte del Pilar, el gran espacio arbolado que comparte con municipios vecinos, marca el paisaje de buena parte del término.
Con ese parque de viviendas, la reforma integral en Majadahonda responde muy a menudo a dos situaciones: la familia que compra una casa de segunda mano para adaptarla a su manera de vivir, y la que lleva décadas en la misma vivienda y quiere prepararla para una etapa diferente.
Comprar para reformar: qué revisar antes de firmar
Una vivienda usada puede ser una buena oportunidad, pero el precio de compra y el de la reforma forman un único presupuesto. Visitar la casa con alguien que sepa de construcción antes de comprometerse evita que la obra se coma el margen previsto. Estos son los puntos que más sorpresas dan:
- Fisuras en fachadas y tabiques, sobre todo las diagonales o las que se repiten en varias plantas, que pueden indicar movimientos de la estructura o del terreno.
- Manchas de humedad en techos, zócalos y sótanos, aunque estén recién pintadas: la pintura fresca en una zona concreta merece una pregunta.
- La edad real de las instalaciones, que se intuye por el cuadro eléctrico, los mecanismos, la caldera y el tipo de tubería visible bajo el fregadero.
- El estado de la cubierta en las casas, que en parte se puede valorar desde la buhardilla.
- La situación legal de lo construido: porches cerrados, buhardillas habitables o anexos que quizá nunca se legalizaron.
- En los pisos, las derramas aprobadas o previstas por la comunidad.
Cotejar la superficie que figura en la nota simple del Registro, la del catastro y la que se mide realmente ayuda a detectar ampliaciones sin licencia, un problema que puede complicar tanto la reforma como una futura venta.
Preparar la casa para las próximas décadas
En las urbanizaciones de chalets y adosados vive mucha gente que compró su casa hace treinta o cuarenta años y que ahora se encuentra con escaleras en todas partes, un baño principal con bañera y los dormitorios en la planta alta. Una reforma integral bien pensada puede adaptar esa vivienda sin que pierda su carácter.
Cambios que marcan la diferencia
- Un dormitorio con baño completo en planta baja, aprovechando un despacho o una zona de estar.
- Duchas a ras de suelo, con pavimento antideslizante, mampara fija y espacio para un asiento.
- Puertas más anchas o correderas y pasos sin escalones entre estancias.
- Buena iluminación en escaleras y pasillos, con interruptores al principio y al final de cada tramo.
- Pasamanos a ambos lados de la escalera y, si se prevé que hará falta, el espacio y la preinstalación para una silla salvaescaleras o un pequeño ascensor unifamiliar.
Lo interesante es que muchas de estas medidas apenas se perciben como adaptaciones: una ducha a nivel o una puerta corredera resultan cómodas a cualquier edad, y planificarlas dentro de la reforma sale mucho más barato que resolverlas de urgencia más adelante.
Pisos con calefacción central
En algunos bloques de los años setenta y ochenta la calefacción sigue siendo comunitaria, con una caldera central y radiadores en cada vivienda. Eso limita lo que se puede hacer en una reforma: los radiadores forman parte de una instalación compartida, y moverlos, sustituirlos o eliminarlos afecta al equilibrio del circuito de todo el edificio, por lo que conviene consultarlo con la comunidad y con la empresa mantenedora.
La normativa obliga, cuando es técnicamente viable y rentable, a individualizar los consumos de estos sistemas mediante repartidores de costes o contadores, junto con válvulas termostáticas en los radiadores. Si el edificio aún no lo ha hecho, coordinar la reforma con ese proceso evita colocar radiadores que habrá que modificar poco después.
Placas solares bajo los árboles
La cubierta de un chalet o de un adosado es un buen lugar para instalar paneles fotovoltaicos de autoconsumo, y una reforma integral, con la instalación eléctrica nueva, es el momento ideal para dejar preparada la conexión, el espacio para el inversor y, si se quiere, una batería. Pero en Majadahonda hay que fijarse en algo que en otros municipios pesa menos: la sombra. Muchas parcelas tienen pinos, encinas u otros árboles de buen porte, propios o del vecino, que sombrean el tejado durante parte del día y reducen la producción más de lo que parece. Un estudio de sombras a lo largo del año es más fiable que guiarse solo por la orientación.
En cuanto a la tramitación, las instalaciones de autoconsumo sobre cubierta suelen gestionarse mediante una comunicación o declaración responsable ante el Ayuntamiento, y en las urbanizaciones conviene revisar si las normas internas dicen algo sobre su visibilidad.
El orden de los trámites
Antes de presentar nada conviene tener definido el alcance real de la obra, porque de él depende el procedimiento. Si la reforma es interior y no afecta a la estructura, la fachada ni la superficie construida, suele bastar con una declaración responsable; si incluye cambios estructurales, ampliaciones o actuaciones en la envolvente, se necesita licencia con proyecto técnico. El ICIO y la tasa municipal se calculan a partir del presupuesto, de modo que un presupuesto detallado y realista evita problemas en la liquidación final. En los pisos, además, hay que comunicar la obra a la comunidad, y en las urbanizaciones consultar sus horarios y normas antes de fijar la fecha de inicio.