Mirar el local con ojos de obra antes de alquilarlo
Muchos problemas de una reforma comercial se pueden detectar antes de firmar el contrato. Un local barato puede salir caro si necesita una acometida eléctrica nueva, una salida de humos imposible de ejecutar o una rampa que no cabe en la entrada. Lo sensato es visitarlo con la actividad concreta en mente y revisar algunos puntos clave:
- Si el planeamiento urbanístico permite esa actividad en esa ubicación, algo que puede consultarse en el ayuntamiento.
- La potencia eléctrica disponible y el estado del cuadro, así como las acometidas de agua y saneamiento.
- La altura libre, que condiciona el falso techo y el paso de instalaciones.
- El acceso desde la calle: escalones, anchura de la puerta y posibilidad de salvar desniveles.
- La existencia de una salida de humos hasta la cubierta, si se trata de hostelería.
- Los documentos del negocio anterior, como la licencia o la declaración responsable de actividad.
La actividad marca la obra
Dos locales idénticos pueden necesitar reformas muy distintas según lo que se vaya a hacer dentro. La normativa, las instalaciones y los materiales dependen del uso, y por eso la definición de la actividad es lo primero que se fija.
Comercio minorista
Una tienda de ropa, una librería o una ferretería suelen ser las adaptaciones más sencillas. El peso de la obra está en la imagen: la iluminación del producto, los probadores, el mostrador y una trastienda para almacén y personal. Las instalaciones suelen ser convencionales, aunque el alumbrado de emergencia, la señalización de evacuación y los extintores forman parte de cualquier local abierto al público.
Hostelería y alimentación
Bares, restaurantes, obradores o tiendas de alimentación implican la obra más compleja. La cocina necesita una salida de humos que normalmente debe llegar por encima de la cubierta del edificio, una campana con sus filtros y una ventilación suficiente. A ello se suman los aseos, a menudo un separador de grasas en el desagüe, lavamanos en las zonas de manipulación y revestimientos lisos, impermeables y fáciles de limpiar, como pide la normativa de higiene alimentaria.
Servicios, consultas y estética
Peluquerías, centros de estética, consultas o academias se sitúan en un punto intermedio. Suelen necesitar más puntos de agua y desagüe de lo habitual, cabinas o despachos con cierta privacidad y, en algunos casos, una autorización sanitaria de la Comunidad de Madrid además de los trámites municipales. Es importante conocer esos requisitos antes de distribuir, porque pueden fijar dimensiones o equipamientos mínimos.
Accesibilidad desde la puerta hasta el aseo
Un local abierto al público debe poder ser utilizado por cualquier persona. La normativa de accesibilidad, recogida en el Código Técnico de la Edificación y en la regulación autonómica y municipal, se aplica en las reformas con un alcance que depende del tipo de intervención. Los puntos que suelen dar más trabajo son la entrada, los recorridos interiores y el aseo.
El escalón de acceso, muy frecuente en los locales de edificios antiguos, se resuelve rebajando el nivel interior, con una rampa dentro del local o, cuando nada de eso es posible, con los ajustes razonables que la normativa admite en edificios existentes, debidamente justificados. En el interior, pasillos y puertas tienen que permitir el paso de una silla de ruedas, y los mostradores deben contar con un tramo a una altura adecuada. Si la actividad obliga a disponer de un aseo accesible, su tamaño condiciona toda la distribución, así que hay que situarlo en el plano desde el principio.
Escaparate, fachada y rótulo
El escaparate es la principal herramienta comercial de un local a pie de calle. Además de su diseño, hay que resolver cuestiones técnicas: el vidrio debe ser de seguridad en las zonas expuestas a impactos, normalmente laminado; la carpintería tiene que asegurar la estanqueidad, y el cierre exterior, sea persiana enrollable o reja, debe ser compatible con la estética del edificio.
La fachada es un elemento común, de modo que cualquier cambio en huecos, materiales o colores requiere contar con la comunidad de propietarios y respetar sus estatutos. El rótulo, por su parte, está sujeto a la ordenanza municipal de publicidad exterior, que regula su tamaño, su posición y su iluminación, y que en zonas protegidas del centro de Madrid puede ser especialmente restrictiva. Diseñar rótulo y escaparate a la vez ayuda a que encajen entre sí y con la normativa.
Trámites para poder abrir
La reforma y la actividad se tramitan ante el ayuntamiento, a menudo de forma conjunta. Según el tipo de negocio y el alcance de las obras, se presenta una declaración responsable o se solicita una licencia, acompañada en muchos casos de un proyecto o una memoria técnica firmada por un arquitecto o un ingeniero. En la ciudad de Madrid, buena parte de estos procedimientos pueden tramitarse a través de entidades colaboradoras urbanísticas, que verifican la documentación.
Esa documentación técnica justifica, entre otras cosas, la protección contra incendios, la evacuación, la accesibilidad, las instalaciones y el cumplimiento de las ordenanzas de ruido. Además del ICIO y las tasas municipales, hay que reunir los certificados de las instalaciones, como el boletín eléctrico, que emiten los instaladores autorizados al terminar. Ordenar estos papeles desde el principio evita que una obra acabada quede a la espera de un documento para poder abrir.
Un local vacío no es un local preparado
Los locales que se alquilan diáfanos o tras el cierre de otro negocio suelen esconder trabajo. Hay que retirar las instalaciones que ya no sirven, desmontar falsos techos y tabiques del inquilino anterior y comprobar que no queden conductos o cableados sin uso. También es el momento de dejar planos actualizados de las instalaciones y de etiquetar los circuitos del cuadro, porque en un local las reformas se suceden con cada cambio de negocio y nadie recuerda por dónde pasa cada línea.
Por último, hay que reservar espacio para lo que el cliente no ve: un almacén con capacidad suficiente, un aseo y una pequeña zona para el personal, y un sitio para los cuadros eléctricos y los equipos de climatización. Cuando estos espacios se dejan para el final, acaban robando metros a la zona de venta.