Una ciudad joven ante su primera gran reforma
Rivas-Vaciamadrid es uno de los municipios que más han crecido en la Comunidad de Madrid en las últimas décadas. Hasta los años ochenta era una localidad pequeña, con el antiguo núcleo de Rivas y la zona conocida como Rivas Urbanizaciones, y en poco tiempo se convirtió en una ciudad de decenas de miles de habitantes. La mayor parte de sus viviendas se construyó, por tanto, entre finales de los ochenta y la primera década de este siglo, con desarrollos posteriores en el entorno de Rivas Futura.
Eso cambia la perspectiva de una reforma integral. Aquí casi nunca se trata de rescatar un edificio centenario o de sustituir tuberías de plomo, sino de actualizar viviendas que tienen entre veinte y treinta y tantos años y que empiezan a mostrar a la vez los primeros signos de desgaste en muchos de sus elementos.
La huella de las cooperativas
Una parte muy importante del crecimiento de Rivas se hizo mediante cooperativas de vivienda, como Covibar, que levantaron promociones enteras de pisos y adosados con diseños repetidos. Esa herencia tiene consecuencias prácticas. Muchas viviendas comparten distribución, materiales e instalaciones con decenas de casas idénticas, lo que hace bastante previsibles los problemas que van a aparecer al abrir paredes. Si algún vecino de la misma promoción ya ha reformado, su experiencia es información valiosa: qué tabiques resultaron ser de carga, por dónde van las bajantes o cómo respondió el suelo al levantarlo.
La otra cara es que las comunidades surgidas de las cooperativas suelen tener normas claras sobre la imagen exterior, y que algunos elementos que parecen privativos, como determinados cerramientos o instalaciones, pueden estar regulados en los estatutos. Revisarlos antes de proyectar la reforma ahorra discusiones.
Lo que suele pedir una vivienda de finales del siglo pasado
Las viviendas de esta generación tienen una base razonablemente buena, pero acumulan elementos que han llegado al final de su vida útil o que se han quedado desfasados:
- Carpinterías de aluminio sin rotura de puente térmico, con persianas de lamas envejecidas y cajones mal aislados.
- Calderas individuales de gas con muchos años de servicio, bastante menos eficientes que los equipos de condensación actuales.
- Baños con bañera, alicatados hasta el techo con azulejo de la época y sanitarios que empiezan a dar problemas en juntas y cisternas.
- Cocinas con muebles de aglomerado hinchados por la humedad en la zona del fregadero.
- Instalaciones eléctricas que, aunque tengan toma de tierra, se diseñaron con menos circuitos de los que exige el reglamento actual y con pocos enchufes para el uso de hoy.
La ventaja es que la estructura y la tabiquería de estas casas no suelen plantear grandes complicaciones, de modo que la reforma integral puede centrarse en la distribución, la eficiencia y los acabados.
Veranos largos y calurosos
Rivas se asienta en la vega baja del Manzanares y el Jarama, a menor altitud que buena parte del área metropolitana, y sus veranos son largos y muy calurosos. Mientras que en otros municipios la prioridad es el frío, aquí la reforma tiene que pensar al menos tanto en el calor. La cubierta de los adosados y las fachadas orientadas a poniente son los puntos críticos, y aislarlas mejora el confort en verano tanto como en invierno.
La climatización es otro capítulo importante. Muchas viviendas tienen equipos de aire acondicionado añadidos con los años, con tubos por fachada y unidades repartidas sin orden. Una reforma integral permite resolverlo con una instalación por conductos en el falso techo o con una bomba de calor aire-agua que cubra calefacción, refrigeración y agua caliente, siempre que la comunidad permita colocar la unidad exterior en un lugar adecuado. La ventilación cruzada, abriendo pasos entre fachadas opuestas, sigue siendo la forma más barata de refrescar la casa por la noche.
El terreno también cuenta
El sureste de la Comunidad de Madrid tiene un subsuelo singular, con abundancia de yesos y arcillas; los cortados del Jarama, dentro del Parque Regional del Sureste, son su expresión más visible. Algunos de estos terrenos reaccionan a los cambios de humedad y, en determinadas zonas, pueden provocar asientos o movimientos que se traducen en fisuras. Por eso, si durante la reforma aparecen grietas que se reabren, puertas que dejan de cerrar bien o suelos con desniveles, lo sensato es que un técnico las valore antes de taparlas con pintura o con un alicatado nuevo. Los problemas del terreno no se resuelven desde el interior de una vivienda, pero detectarlos a tiempo permite actuar como corresponde y evita gastar en acabados que volverán a agrietarse.
Barrios recientes, casco antiguo y permisos
En las promociones más nuevas, buena parte de ellas en el entorno de Rivas Futura, las reformas son sobre todo de personalización: cambiar suelos y puertas, abrir la cocina, mejorar el almacenaje o rehacer un baño. En el extremo opuesto, el casco antiguo conserva algunas casas bajas y edificios más veteranos, donde sí puede hacer falta una renovación completa de instalaciones y cubierta.
En cuanto a los trámites, el esquema es el habitual en la región: declaración responsable para obras interiores que no afectan a la estructura, la fachada ni la superficie, y licencia con proyecto técnico cuando se interviene sobre elementos estructurales, se amplía o se modifica la envolvente. En ambos casos se paga el ICIO, calculado sobre el presupuesto de la obra, y la tasa municipal correspondiente.